Von: Axel Heinz, Experte für Nachlass und Digitalisierung
Erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die “Erbschaftssteuer bei Immobilien” und entdecken Sie wichtige Tipps, wie Sie Freibeträge optimal nutzen und Eigentum möglicherweise sogar steuerfrei weitergeben können.
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Die Erbschaftssteuer auf Immobilien ist ein wichtiger Aspekt, den Erben berücksichtigen müssen. Grundsätzlich richtet sich die Steuer nach dem Verkehrswert der geerbten Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. Die steuerliche Last ist abhängig von der Steuerklasse des Erben, welche sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen richtet, sowie von den individuellen Freibeträgen. Letztere variieren stark: Während Ehepartner und Lebenspartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben können, sind es bei Kindern des Erblassers 400.000 Euro und bei Geschwistern nur 20.000 Euro. Übersteigt der Wert der Immobilie diese Freibeträge, wird die Erbschaftssteuer fällig. Der Steuersatz kann je nach Wert der Immobilie und Steuerklasse zwischen 7% und 50% variieren. Daher ist es essenziell, sich über die individuelle Situation zu informieren und ggf. steuermindernde Maßnahmen, wie die vorweggenommene Erbfolge, zu ergreifen.
Bei der Erbschaft von Immobilien spielen die steuerlichen Freibeträge eine zentrale Rolle, da sie maßgeblich die Höhe der Erbschaftssteuer beeinflussen können. Die Höhe des Freibetrags hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe ab. So können Ehepartner und eingetragene Lebenspartner einen Freibetrag von 500.000 Euro geltend machen, direkte Nachkommen wie Kinder und Enkelkinder haben Anspruch auf einen Freibetrag von 400.000 Euro. Für Geschwister, Neffen und Nichten beträgt der Freibetrag 20.000 Euro. Liegt der Wert der geerbten Immobilie unterhalb dieser Grenzen, fällt keine Erbschaftssteuer an. Wird der Freibetrag überschritten, richtet sich die Steuerlast nach dem übersteigenden Betrag. Daher ist es wichtig, den Wert der Immobilie korrekt zu ermitteln und alle verfügbaren Freibeträge zu nutzen, um die steuerliche Belastung zu minimieren.
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Nießbrauch ist ein Begriff aus dem Erbrecht, der eine spezielle Rolle bei der Vererbung von Immobilien spielt und direkte Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer haben kann. Wenn der Erblasser in seinem Testament oder einer anderen Verfügung von Todes wegen einem Erben das Eigentum an einer Immobilie überträgt, aber einer anderen Person das Recht einräumt, diese Immobilie zu nutzen (z.B. darin zu wohnen oder die Mieteinnahmen zu erhalten), spricht man von Nießbrauch. Die Person, die den Nießbrauch erhält, hat nicht das Eigentum an der Immobilie, genießt aber die Nutzungsrechte. Für die Erbschaftssteuer bedeutet dies, dass der Wert des Nießbrauchs von dem Wert der Immobilie abgezogen wird, um die Bemessungsgrundlage der Erbschaftssteuer für den Erben zu bestimmen. Dieser abgezogene Wert wird nach dem Lebensalter des Berechtigten und dem Jahreswert der Nutzungen berechnet, sodass der Nießbrauch insbesondere bei lebenslangen Vereinbarungen die Erbschaftssteuer erheblich beeinflussen kann.
Das steuerfreie Vererben von Häusern ist unter bestimmten Bedingungen möglich und kann für Erblasser und Erben finanziell vorteilhaft sein. Eine zentrale Bedingung ist die Nutzung der individuellen steuerlichen Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Für Ehepartner und Kinder sind diese Freibeträge besonders hoch. Weiterhin besteht die Möglichkeit, durch die geschickte Nutzung von Schenkungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, den Wert des zu vererbenden Vermögens zu reduzieren, solange die Schenkungen die Freibeträge nicht übersteigen und mindestens zehn Jahre vor dem Erbfall erfolgen. Zudem kann ein Haus steuerfrei an den Ehepartner oder die Kinder vererbt werden, wenn der Erbe das Haus mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Die Planung und Umsetzung solcher Maßnahmen sollte idealerweise unter Beratung von Experten erfolgen, um eine optimale Steueroptimierung zu erreichen und den Nachlass im Sinne des Erblassers zu gestalten.
Bei der Erbschaftssteuer für Immobilien gibt es einige Besonderheiten, die besonders für Erben großer Wohnungsbestände oder Immobilien von hohem Wert relevant sind. Zum einen spielt der Verkehrswert der Immobilie eine zentrale Rolle: Je höher der Wert, desto höher kann die Steuerbelastung ausfallen, allerdings mit der Möglichkeit, durch das Ausnutzen der Freibeträge und die Anwendung abgestufter Steuersätze die Steuerlast zu mindern. Bei großem Wohnungsbesitz oder mehreren Immobilien kann außerdem eine erbschaftssteuerliche Bewertung unterschiedlicher Immobilientypen (z.B. Mietwohngebäude vs. Eigentumswohnungen) zu variierenden Steuerbelastungen führen. Ein weiterer spezieller Aspekt ist das sogenannte “Stuttgarter Verfahren” bei der Bewertung von Betriebsvermögen, das unter bestimmten Umständen auch auf Immobilien angewendet werden kann, um die Steuerlast zu reduzieren. Es ist ratsam, bei komplexeren Erbschaftsfällen mit Immobilienbesitz fachliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um alle steuerlichen Möglichkeiten voll ausschöpfen und unerwartet hohe Steuerforderungen vermeiden zu können.
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Die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Verkehrswert des Objekts, der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben sowie die jeweiligen Steuerfreibeträge. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto niedriger der Steuersatz und desto höher der Freibetrag. Konkrete Prozentsätze reichen von 7% bis 50%, basierend auf der Steuerklasse und dem Wert der Immobilie.
Eine Immobilie kann steuerfrei geerbt werden, wenn der Erbe in direktem Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen steht und bestimmte Freibeträge nicht überschritten werden. Z.B. genießen Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro. Zusätzlich kann eine Immobilie steuerfrei bleiben, wenn der Ehepartner oder die Kinder die Immobilie selbst für einen bestimmten Zeitraum nutzen.
Erbschaftssteuer für ein geerbtes Haus muss gezahlt werden, wenn der Wert des Hauses die individuellen steuerlichen Freibeträge übersteigt. Diese Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben. Die Erbschaftssteuer ist innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt der Steuererklärung an das Finanzamt zu entrichten.
Ein geerbtes Haus wird nach seinem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls versteuert. Der fällige Steuerbetrag ergibt sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich eventuell geltender Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen. Der Steuersatz variiert ebenfalls nach der Höhe des vererbten Vermögens und der Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses. Steuerschulden sind innerhalb von sechs Monaten nach Bekanntgabe durch das Finanzamt fällig.
Christoph Kruse ist als Diplom-Ökonom und Unternehmer ausgewiesener Experte für alle wirtschaftlichen Fragen bei Erbschaften & Co.
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