Von: Christoph Kruse, Experte für Nachlass und Digitalisierung
Stand: Letzte Aktualisierung Februar 2025
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Sobald Sie eine Immobilie erben, werden Sie der neue Eigentümer. Es findet also ein Eigentümerwechsel statt. Gerade älteren Häusern bedeutet ein solcher Eigentümerwechsel in der Regel, dass innerhalb von zwei Jahren eine energetische Sanierung vorgenommen werden muss.
Achtung: Falls Sie diese Sanierungspflicht nicht erfüllen, drohen hohe Bußgelder von bis zu 50.000 €.
Auf dieser Ratgeberseite erfahren Sie, ob und was saniert werden muss, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Ausnahmen und Fördermöglichkeiten es bei der Sanierungspflicht von Immobilien im Rahmen einer Erbschaft gibt.
Außerdem zeigt Ihnen unser Leitfaden, wie Sie entscheiden, ob Sie die geerbte Immobilie besser behalten, vermieten oder verkaufen.
Mit unserem Sanierungspflicht-Checker finden Sie mit ein paar Klicks heraus, ob Sie von der Sanierungspflicht betroffen sind!
Tipp: Wer erbt Ihr Vermögen, falls Sie kein Testament hinterlassen? Ermitteln Sie es gratis mit unserem Erbfolge-Check!
Bei einem Eigentümerwechsel entsteht in der Regel die Pflicht zur energetischen Sanierung (so genannte Sanierungspflicht). Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie das Haus gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben.
Falls Sie die Immobilie jedoch selbst seit mindestens dem 31.1.2002 bewohnen (und es kein Mehrfamilienhaus ist), entfällt die Sanierungspflicht.
Ob und was Sie sanieren müssen, regelt das GEG (Gebäudeenergiegesetz). Das GEG definiert dabei bestimmte energetische Standards, welche die Immobilie erfüllen muss. Diese Standards umfassen typischerweise:
Für die Sanierungen haben Sie zwei Jahre Zeit. Dann prüfen das Bauamt oder der Schornsteinfeger die Einhaltung der Standards gemäß der gesetzlichen Vorgaben. Falls Ihre geerbte Immobilie dann den Anforderungen nicht entspricht, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000€.
Wie können Sie feststellen, ob und was Sie sanieren müssen?
Tipp 1: Schauen Sie in den Energieausweis des Hauses und erfahren Sie dort dessen Energieeffizienzklasse. Meist finden Sie in den Gebäudeenergieausweisen auch Angaben bzw. Vorschläge zu energetischen Sanierungsarbeiten.
Tipp 2: Sprechen Sie mit einem Energieberater und lassen Sie sich ausrechnen, welche Sanierung wirklich notwendig ist und was es kostet. Zwar kostet eine Energieberaterin auch Geld, aber womöglich sparen Sie entsprechend bei der Sanierung und vermeiden Bußgelder.
Zweck der gesetzlichen Vorgaben ist es, den Energieverbrauch zu senken und so einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Außerdem schont ein moderner energetischer Zustand Ihren Geldbeutel, da Sie Ihre Heizkosten senken. Und schließlich steigt der Wiederverkaufswert Ihres geerbten Hauses.
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Die gesetzliche Grundlage der Sanierungspflicht bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Verpflichtung hat das Ziel, den Wohnbestand in Deutschland energetisch zu modernisieren und den Immobilienmarkt im Einklang mit Umweltschutzbestimmungen zu halten. Sie als Erbe (bzw. als neuer Eigentümer) sind daher gesetzlich dazu verpflichtet, geerbte Immobilien entsprechend aktueller Baustandards nachzurüsten.
Wichtig: Die energetische Nachrüstpflicht entsteht bei jedem Eigentümerwechsel, also auch, wenn Sie Ihren Eltern ihr Haus abkaufen und ihnen ein lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch) einräumen.
Allerdings gibt es auch Bedingungen, unter denen Ausnahmen von dieser Pflicht gewährt werden. Solche Ausnahmen entstehen zum Beispiel:
Wie können Sie die Ausnahme von der Sanierungspflicht beantragen?
Die Entscheidung über eine Befreiung liegt im Ermessen der zuständigen Behörde und wird individuell geprüft. Da es um viel Geld geht ist es ratsam, frühzeitig das Gespräch mit der Behörde zu suchen und sich von einem Fachanwalt oder einer Energieberaterin unterstützen zu lassen.
Natürlich können Sie als Erbe die Sanierungspflicht umgehen, wenn sie das Haus innerhalb der zweijährigen Frist weiterverkaufen. Dann wäre die Käuferin in der Pflicht zu sanieren. Bedenken Sie dabei, dass sich Käufer in der Regel nach der Energieeffizienz eines Hauses erkundigen und der Kaufpreis womöglich analog zum Sanierungsbedarf sinken wird.
Warum mussten Ihre Eltern bisher nicht sanieren? Falls Ihre Eltern mindestens seit dem 1. Februar 2002 im eigenen Haus wohnen, sind sie bislang von diesen Pflichten befreit. Das kommt häufig vor bei Häusern, die vererbt werden, weil die Eltern in ihren späten Jahren oft nicht mehr teuer renovieren wollen oder können.
Bei Gebäuden, die nach dem 1.2.2002 erbaut wurden, geht der Gesetzgeber davon aus, dass sie bereits auf dem gesetzlich vorgeschriebenen Standard sind.
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Die wichtigsten Pflichten bei einem Eigentümerwechsel sind:
Durch diese Maßnahmen sollen die Energiekosten gesenkt, der Wert und Wohnkomfort der Immobilie gesteigert und ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden.
Empfehlung: Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr geerbtes Haus unter die Sanierungspflichten fällt, ziehen Sie einen Energieberater hinzu. Dieser überprüft die baulichen Gegebenheiten und berät Sie über notwendige Maßnahmen, Befreiungen und Fördermöglichkeiten.
Die Kosten der Sanierungspflichten können je nach Zustand der Immobilie und den gewählten Materialien stark variieren. Hier sind grobe Richtwerte für die häufigsten Maßnahmen:
Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG)
Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind (§ 72 GEG)
Wärmeschutzmaßnahmen bei Bauteilsanierungen (z. B. Fassade)
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren (§ 71 GEG)
Glücklicherweise gibt es zahlreiche staatliche Förderprogramme und Fördermittel, um die Erben bei der Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen zu unterstützen:
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
KfW-Förderkredite (Programm 261)
BAFA-Förderung für Heizsysteme
Praxis-Tipps zum Antragsverfahren:
Neben Förderprogrammen können energetische Sanierungen auch steuerlich geltend gemacht werden. Das Einkommensteuergesetz (§ 35c EStG) bietet die Möglichkeit, 20 % der Kosten für energetische Maßnahmen über drei Jahre von der Steuer abzusetzen:
Praxis-Tipps zur steuerlichen Förderung:
Mit etwas Zeit, Beratung und gezielter Förderung lassen sich also die Kosten der Sanierungspflichten erheblich reduzieren, während Sie den Wert, Wohnkomfort und Emissionen Ihrer Immobilie nachhaltig steigern.
Die Entscheidung, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll, ist komplex und oft emotional aufgeladen. Neben den finanziellen und baulichen Aspekten gibt es weitere wichtige Punkte, die in Ihre Überlegungen einfließen sollten. Der folgende Leitfaden hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen und die Relevanz der einzelnen Faktoren für Ihre persönliche Situation zu bewerten.
Gehen Sie die Fragen für die Optionen Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung durch und summieren Sie jeweils die Punkte (je mehr Punkte desto besser).
Die Immobilie und Ihr Vermögensportfolio:
Fragen:
Relevanz: Bewerten Sie, wie sehr Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung zu Ihrer finanziellen Gesamtstrategie passen. (jeweils 1–5 Punkte)
Interessen hat die Erbengemeinschaft:
Fragen:
Relevanz: Welcher Weg würde am ehesten Konsens in der Erbengemeinschaft finden: Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung ? (jeweils 1–5 Punkte)
Praxis-Tipp: Wenn Konflikte drohen, kann ein Mediator helfen, eine Lösung zu finden, die allen gerecht wird.
Wert für die eigene Lebensqualität:
Fragen:
Relevanz: Welchen Wert haben Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung auf Ihre gewünschte Lebensqualität? (jeweils 1–5 Punkte)
Aktuelle Markt- und Finanzsituation:
Fragen:
Relevanz: Passen die Rahmenbedingungen am besten zu Verkauf, Vermietung oder zur Eigennutzung? (jeweils 1–5 Punkte)
Praxis-Tipp: Holen Sie eine professionelle Immobilienbewertung und ggf Energieberatung dazu, um eine datenbasierte und professionelle Entscheidungsbasis zu schaffen.
Wichtigkeit der persönlichen Flexibilität:
Fragen:
Relevanz: Wie passen Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung zu Ihrer Vorstellung von Flexibilität? (jeweils 1–5 Punkte)
Dieser Entscheidungsleitfaden kann Ihnen helfen, Klarheit über Ihre Prioritäten zu gewinnen und die für Sie und ggf. Ihre Erbengemeinschaft beste Lösung zu finden. Nutzen Sie Beratung durch Experten, um eine möglichst gute Basis an Fakten und Argumenten zu bekommen und die Lösung zu finden, die insgesamt am besten zu Ihrem Leben passt.
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Betroffen sind in der Regel Wohnhäuser, die vor dem 1.2.2002 erbaut wurden – neuere Häuser erfüllen in der Regel bereits die energetischen Standards. Die Pflicht zur Sanierung besteht dann in der Regel für die Wärmedämmung, die Erneuerung von Heizsystemen, die Behebung von Baumängeln sowie Maßnahmen zur Beseitigung von Gesundheitsgefahren wie Schimmelbefall oder Asbest. Die genauen Anforderungen können je nach lokalem Baurecht und Zustand der Immobilie variieren. Bei wertvollen Immobilien lohnt es sich, einen Energieberater zu beauftragen.
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Von der Sanierungspflicht können Erben unter bestimmten Umständen befreit sein, etwa wenn sie das Erbe ausschlagen oder wenn es sich um eine sogenannte Vor- und Nacherbschaft handelt, bei der der Vorerbe für die Dauer seiner Erbschaft von bestimmten Verpflichtungen befreit ist.
Weiterhin können Erben mit geringem Einkommen oder wenn die Sanierungskosten den Wert der Immobilie übersteigen, unter bestimmten Voraussetzungen für eine Befreiung oder Ermäßigung der Sanierungspflicht in Frage kommen (Härtefallregelungen).
Außerdem kann es Ausnahmen bei denkmalgeschützten Immobilien geben. Die genauen Regelungen können je nach Bundesland variieren.
Falls Sie selbst das Haus seit mindestens dem 31.1.2002 bewohnen und nun Eigentümer werden (z.B. in dem Sie sie vom verstorbenen Ehegatten erben) und weiter in der Immobilie wohnen bleiben, sind Sie von der Sanierungspflicht befreit.
Ja, ein geerbtes Haus kann grundsätzlich auch ohne Sanierung verkauft werden, allerdings kann dies den Verkaufspreis beeinflussen. Käufer bezahlen für eine unsanierte Immobilie in der Regel entsprechend weniger, da sie die Kosten und Mühen der Sanierung selbst tragen müssen. Machen Sie den energetischen Zustand des Hauses transparent, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Beachten Sie auch, dass der Verkauf des unsanierten Hauses innerhalb von 2 Jahren nach Antritt Ihrer Erbschaft erfolgen muss, um Bußgelder zu vermeiden.
Wenn Sie ein altes Haus erben, sollten Sie zuerst den baulichen Zustand und mögliche Sanierungsbedürfnisse sorgfältig prüfen. Dazu gehören Untersuchungen auf Schadstoffe wie Asbest oder Schimmel sowie die Überprüfung der Substanz von Dach, Fassade, Heizung und Elektrik. Zudem ist es ratsam, sich über denkmalrechtliche Vorschriften zu informieren, falls das Gebäude unter Denkmalschutz steht, da dies die Sanierungsmöglichkeiten einschränken kann. Finanzielle Aspekte, insbesondere die Abschätzung der Sanierungskosten im Verhältnis zum Wert der Immobilie und mögliche Fördermittel, sollten ebenfalls betrachtet werden.
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Es gibt verschiedene Fördermöglichkeiten, die Erben bei der Sanierung eines Hauses unterstützen:
Zusätzlich können energetische Sanierungen steuerlich geltend gemacht werden.
Die Kosten für eine energetische Sanierung variieren je nach Umfang der Maßnahmen und Zustand der Immobilie. Grobe Richtwerte:
Wenn Sie die Sanierungspflicht nicht erfüllen, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 €. Zudem kann es zu Problemen beim Verkauf der Immobilie kommen, da Käufer in der Regel Wert auf einen guten energetischen Zustand legen.
Bei Fragen zur Sanierungspflicht und den Fördermöglichkeiten können Sie sich an einen Energieberater wenden. Dieser kann Ihnen auch bei der Beantragung von Fördermitteln behilflich sein.
Christoph Kruse ist als Diplom-Ökonom und Unternehmer ausgewiesener Experte für alle wirtschaftlichen Fragen bei Erbschaften & Co.
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Hinweis: erbio ist und bietet keine Rechtsberatung. erbio bietet Hintergrundinformationen, Beispiele und nützliche Werkzeuge, die Nutzer in die Lage versetzen, ihre Situation genau zu verstehen und den Nachlass selbst zu regeln. Falls sehr komplexe Situationen vorliegen, empfiehlt erbio eine professionelle Rechtsberatung.
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